Has encontrado tu piso ideal. El vendedor acepta tu oferta. Os dais la mano, quedáis para firmar en el notario dentro de dos meses y cada uno se va a su casa. ¿Qué puede salir mal? Prácticamente todo. El vendedor puede recibir una oferta mejor la semana que viene y vendérselo a otro. Tú puedes cambiar de opinión, no conseguir la hipoteca o encontrar otro piso que te guste más. Y ninguno de los dos tendría consecuencia legal alguna porque no habéis firmado nada vinculante.
Por eso existe el contrato de arras. No es un trámite burocrático más para complicar las cosas. Es el documento que convierte una promesa verbal en un compromiso real con consecuencias económicas si alguien se echa atrás. La diferencia entre tener tu compraventa protegida o estar completamente expuesto a que todo se vaya al traste en cualquier momento.
Un documento privado con efectos muy reales
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que formaliza el compromiso de realizar una compraventa inmobiliaria. El comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal, habitualmente entre el 5% y el 15% del precio total, aunque lo más común es el 10%. Esa cantidad se descuenta del precio final cuando se firma ante notario. Si vendemos por 200.000 euros y las arras son de 20.000, el día de la escritura el comprador pagará 180.000 euros porque ya adelantó los otros 20.000.
Lo interesante no es el dinero que se adelanta, sino el compromiso que genera. Desde el momento en que se firman las arras, el vendedor retira la vivienda del mercado. No puede seguir enseñándola a otros compradores ni aceptar ofertas mejores. Y el comprador se compromete a completar la compra en el plazo acordado, normalmente entre uno y tres meses.
No hace falta notario para firmar las arras. Es un documento privado que se firma donde las partes decidan: en la propia vivienda, en una inmobiliaria si la hay, o en cualquier lugar. Lo importante es que quede todo por escrito y firmado por ambas partes.
Los tres tipos de arras: no son todas iguales
Aquí viene la parte que mucha gente no conoce y que puede costar muy cara. Existen tres tipos de arras y cada una tiene consecuencias completamente diferentes si alguien incumple el contrato. Conviene saber en cuál te estás metiendo antes de firmar.
Las arras penitenciales son las más habituales en España. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de dar explicaciones. Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien cambia de opinión, debe devolver al comprador el doble de lo recibido. Es decir, si las arras fueron 20.000 euros y el vendedor se arrepiente, tiene que pagar 40.000 euros al comprador. Este sistema ofrece flexibilidad pero con un coste económico claro para quien desista.
Las arras confirmatorias funcionan como anticipo del precio y no permiten desistir sin más. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente que se cumpla el contrato o solicitar su resolución con indemnización por daños y perjuicios además de intereses. Son menos frecuentes porque complican las cosas si alguien tiene un problema real para seguir adelante.
Las arras penales establecen una penalización específica pactada de antemano, independientemente de la cantidad entregada como señal. Son las menos comunes y se equiparan a las cláusulas penales del Código Civil.
Si tu contrato no especifica expresamente qué tipo de arras son, la ley presume que son confirmatorias. Por eso es fundamental que el documento diga claramente “arras penitenciales” si eso es lo que queréis pactar, que normalmente lo es.
Qué debe incluir el contrato para que sea válido
Un contrato de arras bien redactado debe recoger ciertos elementos imprescindibles. La identificación completa de comprador y vendedor con DNI y datos de contacto. La descripción detallada del inmueble con dirección completa, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad. El precio total acordado para la compraventa y la forma en que se pagará.
También debe especificar el importe exacto de la señal entregada como arras y qué porcentaje representa sobre el precio total. El tipo de arras que se pactan, dejándolo por escrito de forma expresa. El plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario, con fecha concreta o número de meses. El reparto de gastos e impuestos de la operación entre comprador y vendedor. Y cualquier condición específica, siendo la más importante la cláusula sobre denegación de hipoteca.
Este último punto es crítico si necesitas financiación. Si el banco te deniega la hipoteca y el contrato no contempla esa posibilidad, perderás las arras aunque la culpa no sea tuya. Por eso conviene incluir una cláusula que establezca que si no obtienes la hipoteca solicitada pese a haber actuado con diligencia, el contrato queda resuelto sin penalización y se devuelven íntegramente las arras.
El plazo habitual: noventa días para completar todo
Lo más común es que entre la firma de arras y la escritura ante notario transcurran unos tres meses, aproximadamente noventa días. Este plazo se elige porque da tiempo suficiente para gestionar la hipoteca, reunir toda la documentación necesaria, desalojar la vivienda si aún está ocupada y resolver cualquier trámite pendiente.
Si el plazo es más corto, por ejemplo quince o treinta días, las arras suelen ser menores porque el compromiso es más inmediato. Si el plazo es muy largo, por ejemplo seis meses porque el comprador necesita vender su piso actual, las arras pueden ser mayores para compensar al vendedor por mantener el inmueble fuera del mercado tanto tiempo.
Cuánto dinero se entrega habitualmente
Aunque no existe cantidad mínima ni máxima por ley, la práctica del mercado ha establecido ciertos rangos. Lo más habitual es el 10% del precio total. Para una vivienda de 250.000 euros, las arras serían 25.000 euros. Es una cantidad lo suficientemente importante como para que nadie esté dispuesto a perderla sin motivo serio.
En viviendas de precio muy elevado, por ejemplo por encima del medio millón de euros, el porcentaje puede reducirse al 5% o 7% porque ya representa una cantidad significativa. Y si el plazo hasta la firma es muy corto, también pueden ser menores.
El dinero se entrega en el momento de firmar las arras. La forma más recomendable es mediante transferencia bancaria porque deja constancia documental clara. El pago en efectivo es posible pero tiene límites legales de 1.000 euros si una de las partes es empresa o profesional autónomo.
Un documento que merece asesoramiento profesional
Aunque el contrato de arras es un documento privado que no requiere notario, conviene que esté bien redactado. En Grupo MSV incluimos este servicio dentro de nuestros honorarios y nos encargamos de preparar el contrato ajustado a la operación concreta.
Los modelos genéricos que se encuentran en internet pueden servir de base, pero cada operación tiene sus particularidades y es fácil olvidar cláusulas importantes o redactarlas de forma ambigua. Un contrato mal hecho puede generar problemas que acaben costando mucho más que el precio de un buen asesoramiento.
